Mais-valias de imóveis em IRS
Prédios urbanos e rústicos, com a norma indicada em cada linha da memória de cálculo e mapeamento para o Anexo G.
Licença anual. Um ano de atualizações. Sem renovação automática.
O que calcula
Tipos de operação
Venda, permuta com tornas, expropriação por utilidade pública, dação em cumprimento, partilha e divórcio, afetação a atividade empresarial e alienação de imóvel que esteve afeto.
Direitos reais
Propriedade plena, usufruto vitalício e temporário, nua-propriedade, uso e habitação e direito de superfície, com a tabela do artigo 13.º do Código do IMT.
Formas de aquisição
Onerosa, gratuita, doação isenta de Imposto do Selo, construção pelo próprio, locação financeira e usucapião — cada uma com a sua regra de determinação do valor de aquisição.
Várias parcelas de aquisição por imóvel, cada uma com a sua data, quota e coeficiente de desvalorização próprio. É onde a maioria dos simuladores falha.
Exclusões e reinvestimento
- Imóveis adquiridos antes de 1989, com a exceção dos terrenos para construção
- Reinvestimento em habitação própria e permanente, total e parcial
- Reinvestimento em arrendamento habitacional (art. 10.º, n.os 7 a 9)
- Regime dos 65 anos ou mais e reformados
- Amortização de crédito do Mais Habitação
- Imóveis com apoio público não reembolsável, tributados por inteiro
Situações pessoais
Heranças indivisas e contitularidade com a repartição do artigo 19.º, tributação conjunta com quociente conjugal, e o VPT que prevalece quando superior ao preço.
Residência e internacional
Residentes, não residentes com taxa autónoma ou opção pelas taxas gerais, jurisdições de tributação privilegiada, imóveis no estrangeiro com crédito de imposto limitado pela fração da coleta, isenção com progressividade, residente não habitual e IFICI.
Regiões
Continente, Açores e Madeira, com as reduções regionais em vigor.
45 casos práticos resolvidos
Cada um com o enunciado, o preenchimento passo a passo, o resultado e as normas. Filtráveis por nível de dificuldade. Entre eles:
- Três parcelas de aquisição com coeficientes diferentes
- Metade adquirida antes de 1989 e metade depois
- Usufruto temporário de dez anos e uso e habitação
- Imóvel no estrangeiro com crédito limitado pela fração da coleta
- Contitularidade de quatro com reinvestimento proporcional
- Alienação de imóvel que esteve afeto a atividade empresarial
O que não faz
Uma ferramenta que diz onde para vale mais do que uma que finge cobrir tudo. Esta não trata:
- O apuramento da categoria B na venda de imóvel que esteve afeto à atividade — apura a mais-valia da categoria G que estava suspensa e di-lo expressamente
- A aplicação automática de convenções concretas para evitar a dupla tributação — o método escolhe-se e os valores introduzem-se
- Os diferenciais de IRS das Regiões Autónomas anteriores a 2026, quando não eram uniformes
Como funciona
É um ficheiro único que abre com duplo clique no navegador que já tem. Não instala nada, não pede conta e não liga à internet durante o cálculo — os dados dos seus clientes não saem do seu computador. Um botão corre 45 casos de conferência à sua frente, em segundos.
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Os valores apresentados são meras simulações e não vinculam ninguém. Não constituem aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro nem representam uma liquidação de imposto. A aplicação é um instrumento de apoio ao cálculo e não substitui a análise do caso concreto por profissional habilitado.