Imóvel com várias datas de aquisição: que coeficiente usar

Por José Campos, contabilista certificado n.º 95482 · Setúbal · Verificado em 2026-09-29

Cada parcela de aquisição tem a sua própria data e, por isso, o seu próprio coeficiente de desvalorização da moeda. Não se somam os valores para aplicar um coeficiente único — e quem o faz engana-se para cima ou para baixo, conforme a data que escolher.

Porque é por parcela

O art. 50.º, n.º 1 do CIRS não corrige o imóvel: corrige o valor de aquisição, «sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a data da alienação». E o n.º 2 do mesmo artigo diz que «a data de aquisição é a que constar do título aquisitivo».

Havendo três títulos — uma partilha de 1998, uma escritura de 2007 e outra de 2019 —, há três valores de aquisição e três datas. A tabela da portaria é indexada ao ano da aquisição, não ao imóvel, o que só faz sentido se cada valor entrar com o seu ano.

Nota de método: o CIRS não tem um artigo que diga «reparta-se o imóvel em parcelas». A repartição é a consequência necessária de aplicar os arts. 45.º, 46.º e 50.º a cada aquisição. Dizemo-lo como conclusão fundamentada, não como citação de norma — mas a própria Autoridade Tributária pressupõe esta mecânica no Anexo G, como se vê mais abaixo.

O valor de cada parcela

Cada parcela segue o regime da forma como foi adquirida, e o CIRS separa-os em dois artigos.

A título oneroso — art. 46.º

Compra, permuta, dação, ou o excesso de partilha pago em tornas: vale o valor por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação do IMT.

A título gratuito — art. 45.º, que tem três regras e não uma

• Regra geral — «o valor que tenha sido considerado para efeitos de liquidação de imposto do selo» (n.º 1, al. a)).
• Não tendo havido liquidação de Imposto do Selo — «o valor que serviria de base à liquidação de imposto do selo, caso este fosse devido» (n.º 1, al. b)). Nos imóveis, é o VPT à data da transmissão.
• Doação isenta pelo art. 6.º, al. e) do Código do Imposto do Selo — o n.º 3, aditado pela Lei n.º 12/2022, manda usar o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação. É norma antiabuso recente, e é frequente ainda aplicar-se a regra anterior.

A ordem das operações, que é onde se erra

O art. 51.º, n.º 1, al. a) diz que «ao valor de aquisição acrescem» os encargos com a valorização dos últimos 12 anos e as despesas inerentes à aquisição e à alienação. Acrescem — não são corrigidos. Nenhuma norma do CIRS prevê a atualização monetária destes montantes.

E é justamente por a lei dizer «acrescem ao valor de aquisição» que há quem some primeiro e aplique o coeficiente ao total. A ordem é a inversa:

1. corrigir o valor de aquisição de cada parcela pelo coeficiente da sua data;
2. só depois somar as despesas e encargos do art. 51.º, pelo valor nominal.

Há uma exceção que convém conhecer: num imóvel construído pelo próprio, os custos de construção comprovados integram o valor de aquisição pelo art. 46.º, n.º 3 — e aí, sendo valor de aquisição, são corrigidos. O que não é corrigido são os encargos do art. 51.º.

Um caso com três parcelas

Moradia vendida em setembro de 2026 por 300.000 €, com 12.000 € de comissão de mediação. Foi adquirida em três momentos:

Só então entram os 12.000 € de comissão, pelo valor nominal. A mais-valia é de 154.350 €; considerada em 50 % pelo art. 43.º, n.º 2, al. b), a matéria coletável fica em 77.175 € e o imposto, sem outros rendimentos, em 25.978,57 €.

O erro corta dos dois lados

Somar as três aquisições — 95.000 € — e aplicar um coeficiente único não falha sempre na mesma direção. Depende da data que se escolher, e nenhuma das duas está certa:

O primeiro caso é o perigoso: paga-se menos do que o devido, e é o contribuinte que responde se a declaração for corrigida. O segundo é dinheiro entregue sem obrigação.

Onde se declara

Anexo G da declaração modelo 3, Quadro 4 — alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis. Cada campo do Quadro 4 admite uma única data e um único valor de aquisição, pelo que um imóvel adquirido em vários momentos não cabe num campo só.

As instruções oficiais confirmam esta mecânica, embora o façam a propósito do Quadro 5 e não no texto do Quadro 4. Nas instruções dos campos 5003 e 5004 lê-se:

Há ainda a coluna da quota-parte, onde se indica a percentagem que, na propriedade, pertence ao titular — art. 19.º do CIRS. E as instruções registam que a liquidação aplica automaticamente «o coeficiente de correção monetária ao valor de aquisição» e considera apenas 50 % do saldo.

O que as instruções não dizem é como repartir o valor de realização pelas várias linhas — se pela quota-parte adquirida, se por outro critério. Não havendo regra expressa publicada, confirme o caso concreto antes de decidir.

Um efeito que só se vê parcela a parcela

Os ganhos de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão excluídos de tributação, pelo art. 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88 — com exceção dos terrenos para construção, que só ficam excluídos se adquiridos antes de 9 de junho de 1965.

Num imóvel com várias aquisições, essa exclusão respeita à parcela e não ao imóvel inteiro. Quem comprou metade em 1985 e a outra metade em 2010 tem metade excluída e metade tributada. Tratar o imóvel como uma só aquisição faz desaparecer a exclusão, ou estende-a a quem não tem direito a ela.

Consultar a tabela

Os coeficientes em vigor, por ano de aquisição, estão na tabela dos coeficientes de desvalorização da moeda, com a portaria que a aprovou. Consulta livre, sem registo.

Os resultados do simulador são simulações e não vinculam a Autoridade Tributária. Confirme sempre o caso concreto.