Mais-valias de imóveis em IRS

Prédios urbanos e rústicos, com a norma indicada em cada linha da memória de cálculo e mapeamento para o Anexo G.

O que calcula

Tipos de operação

Venda, permuta com tornas, expropriação por utilidade pública, dação em cumprimento, partilha e divórcio, afetação a atividade empresarial e alienação de imóvel que esteve afeto.

Direitos reais

Propriedade plena, usufruto vitalício e temporário, nua-propriedade, uso e habitação e direito de superfície, com a tabela do artigo 13.º do Código do IMT. Explicamos aqui como se lê essa tabela — ela funciona por «menos de X anos», e o valor de aquisição de quem adquiriu já só o direito não se reparte outra vez.

Formas de aquisição

Onerosa, gratuita, doação isenta de Imposto do Selo, construção pelo próprio, locação financeira e usucapião — cada uma com a sua regra de determinação do valor de aquisição.

Várias parcelas de aquisição por imóvel, cada uma com a sua data, quota e coeficiente de desvalorização próprio. A tabela dos coeficientes em vigor está aqui, de consulta livre, e explicamos aqui como se aplica a cada parcela.

Exclusões e reinvestimento

Como funciona cada regime está explicado aqui, e aqui o quadro do Anexo G onde se declara.

• Imóveis adquiridos antes de 1989, com a exceção dos terrenos para construção
• Reinvestimento em habitação própria e permanente, total e parcial
• Reinvestimento em arrendamento habitacional (art. 10.º, n.os 7 a 9)
• Regime dos 65 anos ou mais e reformados
• Amortização de crédito do Mais Habitação
• Imóveis com apoio público não reembolsável, tributados por inteiro

Situações pessoais

Heranças indivisas e contitularidade com a repartição do artigo 19.º, tributação conjunta com quociente conjugal, e o VPT que prevalece quando superior ao preço.

Residência e internacional

Residentes, não residentes com taxa autónoma ou opção pelas taxas gerais, jurisdições de tributação privilegiada, imóveis no estrangeiro com crédito de imposto limitado pela fração da coleta, isenção com progressividade, residente não habitual e IFICI.

Regiões

Continente, Açores e Madeira, com as reduções regionais em vigor.

48 casos práticos resolvidos

Cada um com o enunciado, o preenchimento passo a passo, o resultado e as normas. Filtráveis por nível de dificuldade. Entre eles:

• Três parcelas de aquisição com coeficientes diferentes
• Metade adquirida antes de 1989 e metade depois
• Usufruto temporário de dez anos e uso e habitação
• Imóvel no estrangeiro com crédito limitado pela fração da coleta
• Contitularidade de quatro com reinvestimento proporcional
• Alienação de imóvel que esteve afeto a atividade empresarial

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A versão completa traz os três — imóveis em IRS, valores mobiliários e criptoativos, e IRC — num só ficheiro, por 21,99 €/ano. Fica mais barata do que levar dois em separado. Se além dos imóveis também trata de ações e criptoativos ou de IRC, compare antes de decidir.

O que não faz

Como funciona

Corre em Windows, macOS e Linux: é um ficheiro único que abre com duplo clique no navegador que já tem. Não instala nada, não pede conta e não liga à internet durante o cálculo — os dados dos seus clientes não saem do seu computador. Um botão corre 81 casos de conferência à sua frente, em segundos.

A memória de cálculo sai também em Excel, com os passos do cálculo, a norma de cada um e o apuramento do imposto — e não só com os resultados: com as fórmulas. Mude um valor de entrada e a conta refaz-se até ao imposto: a tabela dos escalões do art. 68.º vai numa folha própria e é dela que a coleta se calcula. Cada fórmula foi conferida contra o valor apurado pela aplicação antes de ser escrita: onde nenhuma o reproduzia ao cêntimo, a célula ficou com o número e a folha assinala-o. O ficheiro é escrito pela própria aplicação, sem bibliotecas de terceiros e sem um único pedido à internet: também aqui os dados não saem do computador.

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