Mais-valias de não residentes
Por José Campos, contabilista certificado n.º 95482 · Setúbal · Verificado em 2026-09-29
Se lhe disseram que paga 28 % sobre a mais-valia da casa que vendeu em Portugal, isso deixou de ser verdade para vendas a partir de 1 de janeiro de 2023.
Primeiro: em que ano foi a escritura
É a informação mais importante desta página, mais do que a taxa. Quem vier esclarecer uma venda de 2021 e ler o regime de 2023 calcula mal.
| Ano da alienação | Regime |
|---|---|
| Até 2022 | 50 % do saldo, à taxa autónoma de 28 %. Residentes na UE ou no EEE podiam optar pelas taxas gerais. |
| 2023 em diante | 50 % do saldo, com englobamento obrigatório às taxas gerais do art. 68.º. Não há opção a exercer. |
O que a lei diz hoje
O art. 72.º, n.º 1, al. a) do CIRS — a norma dos 28 % para não residentes — está, literalmente, «(Revogada.)», pela Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro.
E não há onde cair: a al. c) do mesmo n.º 1, que é hoje a norma dos 28 %, enumera as alíneas b), c), e), f), g), h) e k) do n.º 1 do art. 10.º — não inclui a al. a), que é a das mais-valias imobiliárias.
Em vez disso, o art. 22.º, n.º 3, al. a) passou a excetuar do não englobamento «as mais-valias previstas nas alíneas a) e d) do n.º 1 do artigo 10.º». Ou seja: são englobadas por força da lei.
Não há opção nenhuma a exercer. A opção do art. 72.º, n.º 15 — a dos residentes na UE ou no EEE — abrangia, até 2022, as alíneas «a), b) e e)». A Lei n.º 24-D/2022 retirou-lhe a al. a). E há um pormenor que mostra que foi deliberado: a al. a) do n.º 3 do art. 22.º ressalvava «os n.os 13 e 15» do art. 72.º e passou a ressalvar «os n.os 13 e 14». O legislador fechou a porta que ligava o não residente a uma opção. Quem escrever «o não residente pode optar pelas taxas gerais» está a descrever o regime revogado.
O ganho real, que quase ninguém conta
O avanço de 2023 não foi a taxa. Foi os 50 % passarem a valer para todos os não residentes.
Até 2022, o art. 43.º, n.º 2 falava do saldo «respeitante às transmissões efetuadas por residentes». Um emigrante no Brasil ou no Canadá era tributado sobre 100 % do saldo, e só conseguia os 50 % litigando. A Lei n.º 24-D/2022 apagou essas três palavras.
Que a supressão foi cirúrgica prova-se dentro do próprio artigo: a expressão sobreviveu no n.º 7, que continua a falar «das operações efetuadas por residentes». Tiraram-na de um sítio e deixaram-na no outro.
Era exatamente esta expressão que o Tribunal de Justiça da União Europeia tinha censurado em Hollmann, em 2007. Portugal levou quinze anos a escrevê-lo na lei.
Não presuma que ficou mais barato
É a conclusão tentadora — «acabaram os 28 %, boa notícia» — e é falsa em metade dos casos. As taxas gerais vão até 48 %.
Apartamento em Lisboa comprado em 2016 por 150.000 € e vendido em 2026 por 300.000 €. Com o coeficiente de 2016 — 1,19 — a mais-valia é de 121.500 € e o coletável, depois dos 50 %, 60.750 €.
| Situação | Imposto | Taxa efetiva |
|---|---|---|
| Se a venda tivesse sido em 2022 — 28 % sobre metade | 17 010,00 € | 14,00 % |
| Hoje, sem outros rendimentos | 18 653,02 € | 15,35 % |
| Hoje, com 40.000 € de rendimentos ganhos no estrangeiro | 22 293,79 € | 18,35 % |
A mesma venda, o mesmo imóvel: 17.010 € no regime antigo e 22.294 € no novo, se a pessoa tiver rendimentos lá fora. A revogação dos 28 % não foi um favor a toda a gente.
Ao contrário, numa mais-valia pequena o englobamento compensa: os primeiros escalões do art. 68.º ficam abaixo de 28 %, e aí paga-se menos do que se pagava. O sinal depende do caso — por isso é que se faz a conta em vez de se repetir a regra.
Os rendimentos ganhos fora de Portugal contam — mas só para a taxa
É a parte que mais surpreende, e está no art. 22.º, n.º 10, aditado pela mesma lei: sempre que a lei imponha o englobamento a um não residente, são considerados «todos os rendimentos auferidos, incluindo os obtidos fora deste território», para efeitos de determinação da taxa.
O salário na Suíça ou a reforma em França não são tributados em Portugal. Mas empurram a mais-valia para escalões mais altos. No exemplo acima, 40.000 € ganhos lá fora custam 3.640 € de imposto português a mais.
Um ponto sem doutrina publicada, e é preciso dizê-lo. A lei manda determinar a taxa com todos os rendimentos. Há duas leituras: aplicar a taxa média do rendimento total à mais-valia, ou apurar o acréscimo marginal de coleta. No caso acima, a primeira dá 22.293,79 € e a segunda 27.222,77 € — quase cinco mil euros de diferença. O Ofício Circulado n.º 20255/2023, ponto 4, fala em «aplicação das taxas gerais do n.º 1 do artigo 68.º aos rendimentos englobados auferidos em território nacional, considerando-se, apenas para determinação desta taxa, todos os rendimentos auferidos», o que aponta para a taxa média. A Autoridade Tributária não publicou entendimento expresso sobre este ponto. Documente a via que seguir.
Viver na UE ou fora dela deixou de fazer diferença
Para alienações de 2023 em diante, não há distinção. Nem o art. 22.º, n.º 3, al. a), nem o n.º 10, nem o art. 43.º, n.º 2 falam do Estado de residência: falam de «sujeitos passivos não residentes em território português», sem mais. Um emigrante no Brasil, no Canadá, na Suíça, no Reino Unido ou nos Estados Unidos tem o mesmo regime de um emigrante em França.
Com uma exceção que não foi revogada: o art. 72.º, n.º 18, al. d) mantém a taxa autónoma de 35 % para mais-valias imobiliárias de entidades não residentes sem estabelecimento estável domiciliadas em país, território ou região constante da lista de regimes fiscais claramente mais favoráveis.
Onde se declara
No quadro 4 do Anexo G, com os valores pela totalidade — os 50 % e a correção monetária são aplicados na liquidação.
E há uma obrigação que muita gente desconhece: o quadro 17, «Informações complementares», é onde o não residente declara os rendimentos obtidos fora de Portugal, para efeitos do art. 22.º, n.º 10. Declarar zero para pagar menos é falsear a declaração — e é onde nasce o erro mais caro desta matéria.
E quem vendeu antes de 2023 e pagou sobre 100 %?
Antes da lei de 2022, a Autoridade Tributária liquidava frequentemente sobre a totalidade do saldo a não residentes, apesar de Hollmann. O próprio Ofício Circulado n.º 20255/2023, no ponto 5, manda considerar «o saldo das mais-valias imobiliárias em apenas 50 % do seu valor» nas liquidações até 31/12/2022 que sejam objeto de procedimento ou processo tributário.
Se é o seu caso, há meios de reação previstos na lei — reclamação graciosa, revisão do ato tributário, impugnação — cada um com o seu prazo, e os prazos contam-se de datas diferentes. Não prometemos devolução nenhuma: o que se pode dizer com segurança é que vale a pena confirmar a liquidação, ver se foi feita sobre 100 % ou sobre 50 %, e consultar em tempo útil. Quem deixa passar o prazo perde o direito, tenha ou não razão.
Antes de entregar
- Confirme o ano da escritura antes de tudo o resto. É ele que escolhe o regime.
- Não procure a opção. De 2023 em diante não existe.
- Reúna os rendimentos obtidos fora de Portugal. Não são tributados aqui, mas determinam a taxa, e vão ao quadro 17.
- Faça a conta nos dois regimes quando estiver a avaliar uma venda antiga: o novo nem sempre é mais barato.
- Documente a leitura do art. 22.º, n.º 10 que seguiu — taxa média ou acréscimo marginal. Não há doutrina publicada.
O Simulador +Valias PT — IRS Imóveis aplica o englobamento obrigatório, aceita os rendimentos obtidos no estrangeiro, mostra a taxa média determinada e compara-a com a leitura alternativa do acréscimo marginal — e, para vendas até 2022, calcula pelo regime então em vigor, com a opção da UE e do EEE.
Os resultados do simulador são simulações e não vinculam a Autoridade Tributária. Confirme sempre o caso concreto.