Reinvestimento do art. 48.º do CIRC

Por José Campos, contabilista certificado n.º 95482 · Setúbal · Verificado em 2026-09-29

Reinvestido o valor de realização, a mais-valia concorre para o lucro tributável em metade do seu valor. Num caso corrente, é a diferença entre 24.035 € e 11.017,50 € de imposto — mais de metade.

Reinveste-se o produto da venda, não o lucro da venda

É o erro mais frequente, e a lei não deixa margem. O art. 48.º, n.º 1, al. a) exige que seja reinvestido:

Num imóvel vendido por 300.000 € que gerou 127.000 € de mais-valia, o que tem de ser reinvestido são os 300.000 € — não os 127.000 €. Quem reinveste só a mais-valia fica com uma proporção de 42 %, e não com o benefício inteiro.

O que a lei exige

• Que ativos — ativos fixos tangíveis, intangíveis e biológicos não consumíveis, «ainda que qualquer destes ativos tenha sido reclassificado como ativo não corrente detido para venda».
• Detenção mínima — o ativo transmitido tem de ter sido detido por período não inferior a um ano.
• Janela do reinvestimento — período anterior ao da realização, o próprio, ou até ao fim do 2.º período seguinte.
• Os bens adquiridos — não podem ser adquiridos em estado de uso a entidade com relações especiais (art. 48.º, n.º 1, al. b), 1), por remissão para o art. 63.º, n.º 4), e têm de ser detidos por não menos de um ano a contar do fim do período do reinvestimento ou, se posterior, da realização.
• Declaração — a intenção menciona-se na declaração do período da realização e comprova-se nessa e nas dos dois períodos seguintes (n.º 5).

Quanto vale

Imóvel adquirido em 2015 por 200.000 €, com 60.000 € de depreciações aceites, vendido em 2026 por 300.000 € com 5.000 € de encargos. Mais-valia fiscal de 127.000 €, já com a correção monetária:

O reinvestimento total vale 13.017,50 € — mais de metade do imposto devido.

A mecânica do reinvestimento parcial

O n.º 2 diz que, havendo reinvestimento parcial, o regime «é aplicado à parte proporcional da diferença entre as mais-valias e as menos-valias a que o mesmo se refere». São duas grandezas diferentes, e quase todos os resumos as confundem:

1. a proporção mede-se no valor de realização — reinvestido a dividir pelo total;
2. essa proporção aplica-se à mais-valia fiscal;
3. dessa parte, metade é que concorre para o lucro tributável;
4. o resto da mais-valia concorre por inteiro.

Proporcional a que base: bruto ou líquido dos encargos?

Aqui a lei não responde, e vale a pena saber disso antes de preencher a declaração.

• O que o art. 48.º diz: «o valor de realização». E mais nada.
• Onde está a dedução dos encargos: só no art. 46.º, n.º 2 — «a diferença entre o valor de realização, líquido dos encargos que lhe sejam inerentes e o valor de aquisição» — e aí como elemento da fórmula da mais-valia, não como definição do conceito.
• Onde está a definição do conceito: no art. 46.º, n.º 3, que no caso geral diz «o valor da respetiva contraprestação» — um valor bruto.

A leitura literal e sistemática aponta para o bruto: onde o legislador quis deduzir os encargos, disse-o, e disse-o apenas para calcular a mais-valia. Mas é interpretação, e há divergência real na prática — a Ordem dos Contabilistas Certificados, em parecer técnico publicado, usa como denominador um valor de realização que já reflete os encargos.

No exemplo acima, reinvestindo 150.000 €:

São 110,32 € neste caso, e a diferença cresce com o peso dos encargos.

Quem fica de fora

Propriedades de investimento

O n.º 10 do art. 48.º é categórico: «Não são suscetíveis de beneficiar deste regime as propriedades de investimento, ainda que reconhecidas na contabilidade como ativo fixo tangível.» Não distingue o modelo de mensuração — ao custo ou ao justo valor, ficam de fora.

No exemplo, isso significa 24.035 € em vez de 11.017,50 €: 13.017,50 € de diferença que dependem apenas da classificação contabilística do imóvel, decidida anos antes e muitas vezes sem se pensar no imposto.

Inventários

Estão fora antes disso: o art. 46.º, n.º 1 delimita o regime das mais-valias aos ativos fixos tangíveis, intangíveis, biológicos não consumíveis e propriedades de investimento. A venda de um imóvel em inventário é rendimento operacional, pelo art. 20.º, n.º 1, al. a) — não há mais-valia, e portanto não há reinvestimento a discutir.

Regime simplificado e organismos de investimento coletivo

No regime simplificado a matéria coletável resulta da aplicação de coeficientes ao saldo das mais e menos-valias (art. 86.º-B, n.º 1, al. e)): o benefício não tem ali aplicação. Nos organismos de investimento coletivo, as mais-valias não concorrem para o lucro tributável (art. 22.º, n.º 3 do EBF), pelo que o reinvestimento é indiferente.

Operações excluídas

O n.º 9 afasta o regime nas fusões, cisões e entradas de ativos, na afetação a fins alheios à atividade e nas sociedades em liquidação.

Se o reinvestimento não se concretizar

O n.º 6 é a parte cara: não se concretizando o reinvestimento, total ou parcialmente, até ao fim do 2.º período de tributação seguinte, a parte não incluída no lucro tributável é rendimento desse período, majorada em 15 %.

Declarar a intenção não é um gesto sem consequência. É uma aposta com juro.

Antes de decidir

• Confirme a classificação contabilística do imóvel antes de contar com o benefício. É o que decide tudo.
• Conte o prazo com a suspensão da Lei n.º 21/2021, se a alienação for abrangida.
• Reinvista o valor de realização, não a mais-valia.
• Fixe a base da proporção e documente-a. A correção monetária entra antes disto, no apuramento da própria mais-valia.

Os resultados do simulador são simulações e não vinculam a Autoridade Tributária. Confirme sempre o caso concreto.