Mais-valias de imóveis em IRC
Correção monetária, reinvestimento do artigo 48.º, derramas e territórios do interior — com o mapeamento para o quadro 07 da Modelo 22.
Isto não substitui o mapa de mais-valias da contabilidade. O Mapa de Mais-Valias e Menos-Valias (Modelo 31) apura, no fecho do exercício, o que já aconteceu, a partir do registo de imobilizado. Esta aplicação não faz esse trabalho nem o dispensa.
O que ela faz é responder antes da venda. Compensa reinvestir? e se for só uma parte? quanto muda com a derrama do município da sede? e com o art. 41.º-B do EBF? São perguntas que só valem enquanto a resposta ainda pode mudar a decisão.
Licença anual. Um ano de atualizações. Sem renovação automática.
O que calcula
Classificação do ativo
Ativo fixo tangível, ativo não corrente detido para venda, propriedades de investimento ao custo e ao justo valor, e inventários. A classificação decide tudo o resto — e a aplicação mostra porquê, com a norma ao lado.
Correção monetária
O valor de aquisição é atualizado pelos coeficientes de desvalorização da moeda sempre que tenham decorrido pelo menos dois anos desde a aquisição — art. 47.º do CIRC. A tabela dos coeficientes em vigor está aqui, de consulta livre, com a portaria que a aprovou. E o reinvestimento do art. 48.º está explicado aqui, com a conta feita — tal como os campos da Modelo 22.
Apuramento
Valor de realização líquido de encargos, depreciações e imparidades aceites, correção monetária do artigo 47.º, e o artigo 64.º quando o VPT definitivo é superior ao preço do contrato.
Reinvestimento do artigo 48.º
Total e parcial, com a proporcionalidade. E as condições que o afastam, que a aplicação verifica e explica: detenção inferior a um ano, propriedades de investimento, bens usados adquiridos a entidade relacionada, e classificações não elegíveis.
Tipos de sujeito passivo
- Residente com atividade comercial, industrial ou agrícola
- Não residente com e sem estabelecimento estável
- Entidade sem atividade comercial a título principal, à taxa do art. 87.º, n.º 5
- Organismo de investimento coletivo — art. 22.º do EBF
- Sociedade transparente — art. 6.º do CIRC
Taxas e benefícios
PME e Small Mid Cap, grandes empresas, startups da Lei n.º 21/2023, e o artigo 41.º-B do EBF para os territórios do interior — com os 165 concelhos inteiros, os 21 parciais e as 73 freguesias carregados.
Derramas
Derrama municipal dos 308 municípios, com taxas reduzidas por volume de negócios e isenções. Derrama estadual por escalões. RETGS, em que o IRC incide sobre o lucro do grupo e a derrama estadual sobre o lucro individual de cada sociedade.
Regimes e regiões
Regime geral e simplificado, com as quotas mínimas de depreciação. Regime de neutralidade fiscal em fusões, cisões e entradas de ativos. Continente, Açores e Madeira.
30 casos práticos resolvidos
Com enunciado, preenchimento, resultado e normas. Entre eles:
- Reinvestimento parcial com prejuízos fiscais e derrama
- Fusão ao abrigo do regime de neutralidade fiscal
- Grupo em RETGS, com a derrama estadual sobre o lucro individual
- Não residente com estabelecimento estável, e sem ele
- VPT definitivo superior ao preço — artigo 64.º
- Imóvel classificado como inventário, que não é mais-valia
- Artigo 41.º-B do EBF com dedução de prejuízos fiscais
Precisa de mais do que um regime?
A versão completa traz os três — imóveis em IRS, valores mobiliários e criptoativos, e IRC — num só ficheiro, por 21,99 €/ano. Fica mais barata do que levar dois em separado. Se além do IRC também trata de imóveis em IRS ou de ações e criptoativos, compare antes de decidir.
O que não faz
- Não verifica as condições do artigo 41.º-B — direção efetiva em área beneficiária, ausência de salários em atraso, o limiar de minimis. O cálculo fica exato uma vez assinalada a opção; os pressupostos são de quem a assinala, e a aplicação di-lo
- Não reparte o IRC por circunscrição quando a entidade opera em mais do que uma — avisa e não reparte
- Em 61 dos 308 municípios há condições de derrama não modeláveis por fórmula — sede no concelho, criação de postos de trabalho, CAE. A aplicação assinala-os e manda confirmar no ofício-circulado
- Não trata tributações autónomas, que não incidem sobre mais-valias
Como funciona
Corre em Windows, macOS e Linux: é um ficheiro único que abre com duplo clique no navegador que já tem. Não instala nada, não pede conta e não liga à internet durante o cálculo — os dados dos seus clientes não saem do seu computador. Um botão corre 75 casos de conferência à sua frente, em segundos.
A memória de cálculo sai também em Excel, com os passos do cálculo, a norma de cada um e o apuramento do imposto — e não só com os resultados: com as fórmulas. Mude um valor de entrada e a conta refaz-se: no IRS até ao imposto, porque a tabela dos escalões do art. 68.º vai numa folha própria e é dela que a coleta se calcula; no IRC até ao lucro tributável, porque as taxas e as derramas não estão tabeladas na folha — e a folha di-lo, nas linhas que não se refazem. Cada fórmula foi conferida contra o valor apurado pela aplicação antes de ser escrita: onde nenhuma o reproduzia ao cêntimo, a célula ficou com o número e a folha assinala-o. O ficheiro é escrito pela própria aplicação, sem bibliotecas de terceiros e sem um único pedido à internet: também aqui os dados não saem do computador.
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Os valores apresentados são meras simulações e não vinculam ninguém. Não constituem aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro nem representam uma liquidação de imposto. A aplicação é um instrumento de apoio ao cálculo e não substitui a análise do caso concreto por profissional habilitado.