Reinvestimento de mais-valias em IRS

Por José Campos, contabilista certificado n.º 95482 · Setúbal · Verificado em 2026-09-29

Vendeu a casa e comprou outra? O imposto pode ser zero. Mas o benefício perde-se por detalhes que não estão no sítio onde se procura — e o artigo que o concede foi renumerado em maio de 2026.

Quatro regimes, não um

Quanto vale, em euros

Imóvel comprado em 2014 por 150.000 €, vendido por 300.000 €. Com o coeficiente de 2014 — 1,20 — a aquisição corrigida são 180.000 € e a mais-valia 120.000 €. Residente no continente, sem outros rendimentos.

Repare que não é proporcional ao imposto, é proporcional ao ganho: reinvestir metade não corta o imposto a metade, corta-o a um terço. São escalões progressivos a morder menos.

O erro que faz gente desistir do benefício

A lei não manda reinvestir o preço de venda. Manda reinvestir o valor de realização deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel — são as palavras da al. a) do n.º 5.

Quem vendeu por 300.000 € e tinha 120.000 € de crédito à habitação por liquidar só precisa de reinvestir 180.000 € para ter exclusão total. Muita gente olha para os 300.000 €, conclui que não consegue, e declara a mais-valia inteira sem precisar.

As condições da habitação própria e permanente

• O prazo: 24 meses antes, 36 meses depois da realização. Os 24 meses anteriores contam — quem comprou primeiro e vendeu depois está dentro.
• Onde: Portugal, ou outro Estado-membro da UE ou do EEE, neste caso desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.
• A intenção declara-se no ano da alienação, com o montante. Não é uma formalidade: é condição da al. c).
• O imóvel vendido tinha de ser a sua habitação própria e permanente, comprovada através do domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à transmissão — ou à data do reinvestimento, se anterior. É a al. e), na redação do DL n.º 57/2024. Quem mudou de morada nas Finanças tarde de mais perde o benefício por aqui.

E perde-se quando...

• o imóvel novo não for afeto a habitação até 12 meses depois do reinvestimento;
• nos demais casos, não se pedir a inscrição na matriz em 48 meses, devendo o imóvel ser afeto à habitação até ao fim do 5.º ano seguinte ao da realização;
• o imóvel vendido tiver tido apoio público não reembolsável superior a 30 % do VPT e for vendido antes de 10 anos;
• não se fixar no imóvel o domicílio fiscal — al. e) do n.º 6, aditada pela Lei n.º 56/2023.

O regime novo: reinvestir em casa para arrendar

O DL n.º 97/2026 criou uma exclusão que não existia. Vale para transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 — e abrange não só a habitação própria como outros imóveis destinados a habitação.

O dinheiro tem de ir para imóveis em território nacional, destinados ao arrendamento para habitação, com renda mensal dentro dos limites do art. 2.º do próprio decreto-lei — no caso da renda moderada, 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026, atualizável por portaria.

E fica-se preso a ele durante cinco anos. Perde-se o benefício se não houver contrato de arrendamento nos 6 meses, se o imóvel não estiver arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos, se a renda ultrapassar o limite, ou se o imóvel for alienado — a título oneroso ou gratuito — nesse prazo de cinco anos.

Num imóvel comprado em 2013 por 110.000 € e vendido por 230.000 €, a mais-valia é de 98.000 € e o imposto sem reinvestimento seria 13 412,52 €. Com o reinvestimento concretizado e mantido, zero.

65 anos ou reforma: o regime que quase ninguém usa

Quem tenha 65 anos ou mais, ou esteja comprovadamente em situação de reforma à data da transmissão — o sujeito passivo, o cônjuge ou o unido de facto — pode aplicar o valor de realização num contrato de seguro do ramo vida, numa adesão individual a fundo de pensões aberto, numa contribuição para o regime público de capitalização ou num produto individual de poupança pan-europeu.

Três números que decidem tudo: 6 meses para aplicar, contados da realização; prestação regular durante 10 anos ou mais; e o levantamento anual não pode passar de 7,5 % do valor investido. Passar o limite num único ano, ou interromper as prestações, faz o ganho ser tributado nesse ano.

Num imóvel comprado em 2005 por 90.000 € e vendido por 250.000 €, o imposto sem reinvestimento seria 24 376,97 €. Aplicado o valor num destes produtos, zero.

Reinvestimento parcial: a conta é proporcional ao ganho

O n.º 12 diz que os benefícios «respeitam apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido». Reinvestidos 60 % do valor de realização, excluem-se 60 % da mais-valia — no exemplo de cima, 72.000 € dos 120.000 €, sobrando 48.000 € de ganho sujeito e 4 371,23 € de imposto.

A armadilha da renumeração

O DL n.º 97/2026 deslocou os números antigos por remissão seca — o texto publicado diz, número a número, «10 — [Anterior n.º 7.]», «11 — [Anterior n.º 8.]», e assim por diante. O conteúdo desses números não foi tocado. E isso deixou remissões internas a apontar para os números errados dentro do próprio artigo.

Não é interpretação: é o texto publicado. E o contraste é revelador — o legislador corrigiu a remissão externa no art. 43.º, que passou a citar «o n.º 25 do artigo 10.º», e não corrigiu as de dentro do art. 10.º. O próprio DL, noutro artigo, já remete corretamente para o n.º 26.

Consequência prática para quem escreve um processo: diga sempre de que ano é o rendimento e que redação está a citar. Um n.º 7 pode ser o regime dos 65 anos ou o do arrendamento, conforme o ano.

Antes de entregar

• Deduza o empréstimo ao valor de realização antes de concluir que não consegue reinvestir tudo.
• Confirme o domicílio fiscal nos 12 meses anteriores à venda. É prova de condição, não burocracia.
• Declare a intenção no ano da alienação, com o montante — é no quadro 5A do Anexo G.
• Diga que redação cita. Até 2025, numeração antiga; de 2026 em diante, a nova.

Os resultados do simulador são simulações e não vinculam a Autoridade Tributária. Confirme sempre o caso concreto.