IRS de 10% nas rendas até 2.300 €

Por José Campos, contabilista certificado n.º 95482 · Setúbal · Verificado em 08-10-2026

Quem arrenda casa para habitação passou a pagar 10 % de IRS sobre as rendas, em vez de 25 %, se a renda média não passar de 2 300 € por mês. Um euro acima do limite faz perder a taxa em todo o contrato, e há contratos em que outra taxa já era mais baixa.

Cada regra indica a norma e o estado: Lei texto legal em vigor; Doutrina AT ofícios-circulados e informações vinculativas; Posição OCC leitura da Ordem dos Contabilistas Certificados; Interpretação leitura do autor, sem doutrina publicada; Sem doutrina questão que nem a lei nem a AT resolvem.

A regra

As rendas de contratos de arrendamento destinados exclusivamente à habitação, recebidas entre 01-01-2026 e 31-12-2029, são tributadas à taxa autónoma de 10 % quando a renda mensal não excede 2 300 €. (Estatuto dos Benefícios Fiscais, art. 45.º-C, n.º 1; DL 97/2026, art. 2.º, n.º 2, al. a)) Lei

• Contratos já em curso também beneficiam, e os senhorios não residentes também. (EBF, art. 45.º-C; Guia prático da OCC) Lei Posição OCC
• Não há duração mínima do contrato. Lei Posição OCC
• O que conta é a data em que a renda é recebida: a renda de dezembro de 2029 paga em janeiro de 2030 já não tem a taxa. (EBF, art. 45.º-C, n.º 1; CIRS, art. 8.º) Lei

Quem pode: as condições

• Média do ano. A renda mensal é o valor anual a dividir pelo número de meses decorridos no ano. Um aumento a meio do ano pode fazer passar a média. (DL 97/2026, art. 3.º, n.º 3) Lei
• Tudo o que se paga pelo imóvel entra na conta: móveis, equipamentos e serviços ligados ao imóvel, mesmo num contrato à parte. (DL 97/2026, art. 3.º, n.º 1) Lei Por prudência, o simulador soma também as despesas de condomínio pagas ao senhorio. Interpretação
• Total do contrato. Com vários arrendatários, o limite aplica-se à renda total, sem divisão. (DL 97/2026, art. 3.º, n.º 2) Lei O mesmo vale para vários senhorios em compropriedade. Interpretação
• Sem dívidas ao Fisco ou à Segurança Social a 31 de dezembro: se as houver, o benefício não produz efeitos nesse ano. (EBF, art. 14.º; Informação vinculativa 30751) Lei Doutrina AT
• Arrendatário empresa. A taxa mantém-se se o contrato identificar quem lá mora (nome e NIF), fixar o uso exclusivamente habitacional, proibir o subarrendamento e a cessão, e for comunicado à AT. Se a empresa lá instalar a sede, a renda passa a não habitacional, a 28 %. (Informação vinculativa 30751) Doutrina AT

Como se calcula

A taxa incide sobre o rendimento líquido do contrato: as rendas menos os gastos dedutíveis, como a conservação, o condomínio, o IMI e o Imposto do Selo. Juros, mobiliário e o adicional ao IMI não se deduzem às rendas. (CIRS, arts. 41.º e 72.º) Lei

Se o arrendatário tiver contabilidade organizada, retém 10 % em vez de 25 %. (CIRS, art. 101.º, n.º 1, al. f)) Lei O que foi retido a mais até maio de 2026 desconta-se nas retenções seguintes; o resto fica como pagamento por conta. Posição OCC

O efeito degrau

Acima do limite, mesmo por um cêntimo, perde-se a taxa sobre todo o rendimento do contrato nesse ano, e não só sobre o excesso. (EBF, art. 45.º-C, n.º 1) Lei

Quando não compensa

Contratos longos. As reduções por duração do art. 72.º do CIRS continuam. Aplica-se a taxa mais baixa das duas, sem as acumular. (EBF, art. 45.º-C, n.º 1, parte final) Lei A não acumulação é leitura da letra, sem doutrina da AT. Interpretação

(CIRS, art. 72.º, n.os 2 a 5) Lei Os contratos celebrados desde 01-01-2024 com renda mais de 50 % acima dos limites do concelho não têm estas reduções (n.º 23). Se o contrato acabar antes do prazo por causa do senhorio, as reduções perdem-se desde o início (n.os 20 e 21); a taxa de 10 % não, porque é anual. Interpretação

Englobar quase nunca compensa. A primeira taxa do IRS de 2026 é de 12,5 %, acima dos 10 %, e o englobamento abrange todas as rendas do ano. (CIRS, arts. 68.º e 72.º, n.º 13) Lei

Açores. Para quem lá reside, as taxas do IRS levam a redução regional de 30 %. As do art. 72.º descem para 17,5 % (taxa geral) e 7 % (10 a 20 anos), e a de 10 % desce para 7 %, também na retenção. (DLR 2/99/A, art. 4.º, n.º 1) Lei

A AT ainda não se pronunciou sobre a redução na taxa de 10 %. Se entender que não se aplica, liquida a diferença para os 10 %; o simulador mostra esse imposto em nota. Para afastar a dúvida antes de declarar, pode pedir-se uma informação vinculativa. (LGT, art. 68.º) Interpretação

Onde se declara

No Anexo F da declaração de IRS do ano seguinte. O modelo com campo próprio para os 10 % ainda não foi publicado; os quadros atuais distinguem os contratos com e sem redução do art. 72.º. (CIRS, art. 57.º; instruções do Anexo F) Doutrina AT Posição OCC

Perguntas frequentes

A taxa de 10 % aplica-se a contratos anteriores a 2026?

Sim. Conta a data em que a renda é recebida, de 01-01-2026 a 31-12-2029, e não a data do contrato. Lei Posição OCC

Como se mede o limite de 2 300 €?

Pela média do ano: o valor anual das rendas, incluindo móveis e serviços pagos ao senhorio, a dividir pelos meses decorridos. Com vários arrendatários conta o total do contrato. Lei

Se a renda passar o limite, pago 25 % só sobre o excesso?

Não. Perde a taxa de 10 % em todo o rendimento desse contrato no ano. Lei

Posso arrendar a uma empresa e manter os 10 %?

Sim, se o contrato identificar a pessoa que lá mora, fixar o uso exclusivamente habitacional e proibir subarrendar e ceder. Com a sede da empresa no imóvel, a taxa passa a 28 %. Doutrina AT

Compensa englobar as rendas?

Quase nunca: a primeira taxa do IRS é de 12,5 %, acima de 10 %. Lei

Verificado em 08-10-2026: taxas, limites e prazos lidos das tabelas do Simulador Habitação PT, conferidas no Estatuto dos Benefícios Fiscais, no Código do IRS e no Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (retificado). Exemplos calculados pelo motor do simulador para um senhorio residente no Continente.

Aviso legal. Informação geral, que não substitui a análise do caso concreto por um contabilista certificado nem vincula a Autoridade Tributária.