Calculadora de IMT e Imposto do Selo 2026

Por José Campos, contabilista certificado n.º 95482 · Setúbal · Gratuita, sem registo

Quanto vai pagar de IMT e de Imposto do Selo na compra de casa em 2026. Inclui a isenção da habitação própria e permanente, o IMT Jovem até 35 anos, a taxa dos não residentes e o selo do crédito à habitação.

Como se calcula o IMT em 2026

Sobre que valor. O IMT e o Imposto do Selo incidem sobre o maior de dois valores: o preço da escritura e o valor patrimonial tributário (VPT) que consta da caderneta predial. Se não souber o VPT, a calculadora usa o preço e avisa.

Habitação própria e permanente. No Continente, a compra de casa para morar fica isenta de IMT até 106 346 €. A partir daí o imposto sobe por escalões, com taxas marginais de 2 % a 8 %, até 660 982 €. Acima, aplica-se uma taxa única de 6 % até 1 150 853 € e de 7,5 % daí para cima. Na habitação secundária ou para arrendar não há isenção: a primeira taxa é de 1 %. Nas Regiões Autónomas os escalões são 25 % mais altos (a isenção vai até 132 933 €). Lojas, escritórios e garagens pagam 6,5 % e os prédios rústicos 5 %.

IMT Jovem. Quem tem até 35 anos na data da escritura, compra a primeira casa para habitação própria e permanente, não é dependente no IRS nesse ano e não teve casa nos 3 anos anteriores fica isento até 330 539 €. Entre esse valor e 660 982 € paga 8 % sobre a parte que excede a isenção. No Imposto do Selo tem uma dedução de até 2 644,31 €. Num casal em comunhão, cada um é analisado pela sua metade: um pode ter IMT Jovem e o outro não.

Imposto do Selo. São 0,8 % sobre o mesmo valor do IMT. O crédito à habitação paga também selo sobre o capital: 0,6 % quando o prazo é de 5 anos ou mais.

Não residentes. Desde 25-05-2026, quem não reside em Portugal e compra casa paga 7,5 % sobre todo o valor, sem isenção nem escalões. Não paga essa taxa quem já foi residente. Quem passar a residir em 2 anos, ou arrendar a casa em 6 meses com renda até 2 300 € e a mantiver arrendada 36 meses nos primeiros 5 anos, pode pedir a devolução da diferença, por reclamação graciosa. A calculadora mostra esse valor.

Quando se paga. A lei dá 30 dias a contar da liquidação, mas o comprovativo é pedido na escritura. Na prática, paga-se antes.

Fontes: Código do IMT, arts. 9.º, 12.º, 17.º e 36.º; Código do Imposto do Selo, art. 7.º-A, e Tabela Geral, verbas 1.1 e 17.1; Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio; tabelas práticas de 2026 da Autoridade Tributária (Ofício-Circulado n.º 40129/2026). As tabelas da AT usam uma parcela a abater; o Código manda usar taxas médias com quatro casas decimais, o que pode dar diferenças de poucos cêntimos.

Tabela do IMT de 2026: habitação própria e permanente, Continente

Valor tributável até	Taxa marginal	Parcela a abater
106 346 €	Isento	—
145 470 €	2 %	2 126,92 €
198 347 €	5 %	6 491,02 €
330 539 €	7 %	10 457,96 €
660 982 €	8 %	13 763,35 €
1 150 853 €	6 % (taxa única)	—
Mais de 1 150 853 €	7,5 % (taxa única)	—

Verificado em 08-10-2026: valores conferidos com as tabelas do simulador, que seguem o Código do IMT na redação da Lei do Orçamento do Estado para 2026 e as tabelas práticas da AT. O IMT = valor × taxa − parcela a abater.

Perguntas frequentes

Quanto IMT se paga numa casa de 250 000 € para habitação própria e permanente em 2026?

No Continente, 7 042,04 € de IMT e 2 000,00 € de Imposto do Selo, num total de 9 042,04 €, desde que o VPT não seja maior do que o preço e o comprador não tenha direito ao IMT Jovem.

Quem tem direito ao IMT Jovem em 2026?

Quem tem até 35 anos na data da escritura, compra a primeira casa para habitação própria e permanente, não é dependente no IRS nesse ano e não teve casa nos 3 anos anteriores. Fica isento de IMT até 330 539 € e paga 8 % sobre a parte que excede esse valor, até 660 982 €.

O jovem também fica isento de Imposto do Selo?

Tem uma dedução de até 2 644,31 €, o que corresponde aos 0,8 % de uma casa de 330 539 €. Acima desse valor paga a diferença: numa casa de 400 000 €, 555,69 €.

Quanto IMT paga um não residente na compra de casa?

Desde 25-05-2026, 7,5 % sobre todo o valor, sem isenção nem escalões, salvo se já tiver sido residente. Se passar a residir em Portugal em 2 anos, ou se arrendar a casa em 6 meses com renda até 2 300 € e a mantiver arrendada 36 meses nos primeiros 5 anos, pode pedir a devolução da diferença.

O IMT é calculado sobre o preço ou sobre o VPT?

Sobre o maior dos dois: o preço da escritura ou o valor patrimonial tributário que consta da caderneta predial. O Imposto do Selo usa o mesmo valor.

Quando se paga o IMT?

A lei dá 30 dias a contar da liquidação, mas o notário ou o solicitador pede o comprovativo do pagamento antes de fazer a escritura. Na prática, paga-se antes.

Para ir além desta calculadora

Esta calculadora responde ao caso simples. O Simulador Habitação PT trata a compra em compropriedade e de partes, a habitação de custos controlados, o agravamento de 10 % nas casas construídas com IVA a 6 %, a perda das isenções nos 6 anos seguintes, a devolução do IMT aos não residentes e os prazos de pagamento, com a memória de cálculo e a norma de cada valor.