Simulador Habitação PT
As medidas fiscais do Pacote Habitação (Decreto-Lei n.º 97/2026) para quem constrói, faz obras em casa, compra, vende, arrenda ou investe. Cada passo determinado pela lei indica a norma aplicável, e as datas que ficam a correr vão para um calendário.
O que é
Uma aplicação que calcula, com a lei em vigor, o IVA da construção e das obras em casa, o IMT e o Imposto do Selo da compra, o IRS das rendas e das mais-valias, o IRC das empresas que arrendam e a tributação dos fundos de arrendamento. Diz também o que tem de acontecer depois, e até quando, para o resultado se manter, e o que custa se uma condição falhar.
Onde a lei ainda não está fechada, di-lo: as propostas de lei aparecem como cenário, sempre marcadas PROPOSTA, e as leituras do simulador vêm identificadas como tal.
Para quem é
A aplicação começa por perguntar quem é. Há nove perfis, e cada um vê só o que lhe diz respeito:
Promotor ou dono de obra
Constrói ou reabilita casas para vender ou arrendar e quer saber se pode aplicar o IVA a 6 %.
Construção & IVAEmpreiteiro
Faz obras e tem de saber se fatura com IVA ou se é o cliente que o liquida.
Construção & IVAParticular que constrói ou faz obras
Está a construir a sua casa e quer pedir de volta parte do IVA, ou vai fazer obras numa casa que já existe e quer saber que IVA paga.
Particulares, ou Construção & IVA e Compra (só a casa nova)Comprador
Vai comprar casa e quer saber quanto paga de IMT e de Imposto do Selo, e se tem direito ao IMT Jovem.
Compra ou ParticularesVendedor
Vendeu ou vai vender uma casa e quer saber quanto paga de IRS e quanto poupa se reinvestir.
Rendas & Mais-ValiasSenhorio
Arrenda uma casa e quer saber se tem a taxa de 10 % e quanto IRS vai pagar; na Particulares, também que IVA pagam as obras da casa arrendada.
Rendas & Mais-Valias, ou Particulares (com as obras em casa)Inquilino
Paga renda e quer saber quanto pode deduzir no IRS.
Rendas & Mais-Valias ou ParticularesEmpresa ou investidor
Arrenda habitação através de uma empresa, assina um contrato de investimento para arrendamento ou tem unidades de um fundo.
Rendas & Mais-ValiasContabilista
Acompanha clientes em vários destes papéis e precisa de ver tudo, com os campos das declarações.
CompletaAs edições
Licença anual, com IVA incluído. Escolha a edição da sua área, ou todas juntas.
Construção & IVA
IVA a 6 % nas empreitadas, autoliquidação, regularizações com juros e coima, restituição do IVA a quem constrói, minutas. 32 casos resolvidos.
Rendas & Mais-Valias
IRS das rendas, dedução do inquilino, mais-valias com reinvestimento, empresas, contratos de investimento e fundos. 45 casos resolvidos.
Compra
IMT e Imposto do Selo com todos os regimes, perda das isenções e restituição do IVA a quem constrói. 14 casos resolvidos.
Particulares
Obras em casa (IVA a 6 % e regra dos materiais), restituição do IVA a quem constrói, rendas do senhorio, dedução do inquilino e IMT. 35 casos resolvidos.
Completa
As quatro edições parciais numa só aplicação, para os nove perfis. 89 casos resolvidos.
Pacote com o Simulador +Valias
O Simulador +Valias completo (mais-valias em IRS e IRC) e esta edição Completa. Fica mais barato do que comprar os dois em separado, que dariam 51,98 €.
Calculadoras gratuitas
Para o caso simples, sem registo e sem pagar:
IMT e Imposto do Selo 2026
Habitação própria, IMT Jovem, não residentes e o selo do crédito.
Dedução das rendas no IRS
Quanto o inquilino deduz em 2025, 2026 e 2027, com o estudante deslocado.
Por dentro
Capturas de ecrã da aplicação, sem retoques, com casos que vêm incluídos. Clique numa para a ver em tamanho real.
Como funciona
É um ficheiro, não um serviço. Abre no navegador que já tem, com duplo clique, em Windows, macOS ou Linux. Sem instalação, sem conta e sem ligação à internet durante o cálculo.
Os dados não saem do seu computador. Não há servidor nosso a receber o que escreve. Os casos guardam-se num ficheiro seu.
Verifica-se à sua frente. O botão «Verificar» corre todas as verificações da edição em segundos, 2 783 na Completa. Se uma tabela nova partir alguma coisa, fica a saber antes de usar o número.
Modo Simples ou Avançado. O Simples faz as perguntas em linguagem corrente; o Avançado mostra os campos das declarações, os quadros, os juros e as coimas.
O que a licença inclui
A licença dá direito a um ano de atualizações. Chegam por email num ficheiro que se aplica com dois cliques, sem trocar de aplicação nem instalar nada. Trazem as tabelas, os casos, o manual e as perguntas frequentes. Quando esperá-las:
- quando sair a lei do Orçamento do Estado para 2027: escalões do IRS e tabelas do IMT;
- quando forem publicados os tetos de renda do arrendamento acessível e os modelos novos das declarações;
- em novembro, com os coeficientes de desvalorização da moeda das mais-valias;
- e sempre que uma proposta de lei passe a lei, publicada em Diário da República, ou haja alteração que mexa no cálculo.
Findo o ano, a aplicação continua a funcionar. O que acaba é o direito a receber atualizações: os cálculos passam a usar as tabelas da última que aplicou, e a aplicação avisa disso. Não há renovação automática: é o cliente que decide.
Estado legislativo
O que ainda está em aberto e como o simulador o trata. Situação verificada a 11-10-2026.
- PROPOSTAPL 86/XVII (autoliquidação em todas as empreitadas): aprovada na AR a 09-10-2026; aguarda promulgação e publicação
- EM VIGORPortaria 447-A/2026/1 (contratos de investimento para arrendamento): em vigor desde 01-10-2026
- REG. PENDENTEPortaria dos tetos de renda do RSAA: por publicar
- PROPOSTAPL 103/XVII (revisão do arrendamento urbano): aprovada na generalidade a 30-09-2026, em especialidade
- PROPOSTAIRS de 2026, descida das taxas dos escalões 1 a 6 (PL 108/XVII): autorização legislativa aprovada na AR a 09-10-2026
- PROPOSTAProposta de Orçamento do Estado para 2027 (PL 110/XVII): entregue a 08-10-2026, em discussão
- REG. PENDENTECoeficientes de desvalorização da moeda de 2026: portaria por publicar
- EM VIGORNovo RJUE: em vigor desde 01-10-2026; doutrina da AT por atualizar
- REG. PENDENTEModelos novos dos Anexos F, G e C e da Modelo 22: por publicar
- EM VIGORLei 48/2026 (verba 2.23, reabilitação urbana): em vigor desde 18-08-2026
- EM VIGOREquipamentos de energia (painéis solares, bombas de calor): taxa normal do IVA desde 01-07-2025
- INTERPRETAÇÃOBenefícios fiscais às obras (EBF, arts. 45.º, 46.º e 71.º): tratados como em vigor
Enquanto uma proposta não for lei, o resultado usa as regras em vigor e o cenário aparece à parte. Os valores que dependem de regulamentação por publicar vêm assinalados.
Os valores apresentados pela aplicação são meras simulações e não vinculam ninguém. Não constituem aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro, não representam uma liquidação de imposto nem qualquer compromisso perante a Autoridade Tributária e Aduaneira. A aplicação é um instrumento de apoio ao cálculo e não substitui a análise do caso concreto por profissional habilitado.