Usufruto e nua-propriedade nas mais-valias

Por José Campos, contabilista certificado n.º 95482 · Setúbal · Verificado em 2026-09-29

Quando o que se vende não é a propriedade plena mas uma fatia dela, o preço reparte-se por uma tabela com quase sessenta anos. Ler essa tabela mal custa milhares de euros — e há duas maneiras de a ler mal.

A tabela lê-se «menos de», nunca «até»

A tabela do art. 13.º, al. a), na redação da Lei n.º 12/2022, de 27 de junho, não funciona por «até X anos». Funciona por «menos de X anos». A diferença decide-se nos aniversários redondos: quem completa 70 anos sai do escalão dos 30 % e entra no dos 25 %.

Como se lê. A percentagem da tabela é, na letra da al. a), o que se deduz à propriedade plena para obter a nua-propriedade. É a al. b) que a transforma no valor do usufruto, ao defini-lo como o que resta depois de descontar a nua-propriedade. Resultado prático: a percentagem da tabela é o usufruto; o complemento é a nua-propriedade.

Entre os 70 e os 74 anos o valor não muda. Muda ao entrar nos 70 e ao entrar nos 75. E é económico: quanto mais velho o usufrutuário, menos tempo se espera que o usufruto dure, logo menos vale — e mais vale a nua-propriedade.

O usufruto temporário, e o teto que quase ninguém aplica

A parte final da al. a) é curta e tem três elementos: 10 % por cada período indivisível de cinco anos, contados sobre o tempo que o direito «ainda deva durar» — e um teto: a dedução «não pode exceder a que se faria no caso de serem vitalícios».

O teto é o que se esquece, e morde com força. Um usufruto temporário de 30 anos a favor de uma pessoa de 80: seis períodos de cinco anos dariam 60 %, mas o vitalício aos 80 anos é 15 % — fica em 15 %. E num titular de 70 anos, quinze anos de usufruto dariam 30 %, acima do vitalício de 25 %: quinze anos valem exatamente o mesmo que um usufruto para toda a vida. Dez anos, esses, valem 20 % e ficam abaixo do teto.

Uso e habitação: dois casos, não um

A al. b) trata o uso e habitação em duas metades, e são duas operações diferentes:

• Renúncia — o valor é igual ao do usufruto, sem redução. São as palavras da lei: «quando os direitos sejam renunciados».
• Nos demais casos — valor do usufruto menos 30 %.

Qual deles é o caso normal? A resposta está no Código Civil, não no fiscal. O art. 1488.º, com a epígrafe «Intransmissibilidade do direito», diz: «O usuário e o morador usuário não podem trespassar ou locar o seu direito, nem onerá-lo por qualquer modo.»

Ou seja: quem é titular de um uso e habitação não o pode vender. A única alienação que pode praticar é renunciar a ele, tipicamente a favor do proprietário e a troco de dinheiro. Os «demais casos» são a constituição do direito, feita pelo proprietário, que é quem aliena. Confundir os dois troca o valor em 30 %.

A soma nem sempre fecha nos 100 %

No usufruto fecha, por construção: a al. a) dá a nua-propriedade e a al. b) dá o usufruto como o que sobra. No uso e habitação fora da renúncia, não fecha: com um titular de 70 anos, a nua-propriedade vale 75 % e o uso e habitação 17,5 % — 92,5 %. Há uma fatia de 7,5 % que não é atribuída a nenhum dos dois. Quem espere que as parcelas somem o todo vai procurar um erro que não existe.

O mesmo imóvel, repartido

Imóvel adquirido em 2010 por 50.000 € em propriedade plena e vendido em junho de 2026 por 200.000 €. Residente no continente, sem outros rendimentos, com o coeficiente de desvalorização de 2010 — 1,28. O usufrutuário tem 70 anos.

Repare em três coisas. Primeira: 17 000 + 51 000 = 68 000 — o usufruto e a nua-propriedade reconstituem exatamente o coletável da propriedade plena. Segunda: o imposto, não. São 2 644,74 € mais 14 304,52 €, ou seja 16 949,26 €, contra 21 886,52 € — quase cinco mil euros a menos, porque são dois coletáveis mais pequenos, em duas pessoas diferentes, a atravessar escalões mais baixos. Terceira: no uso e habitação a aquisição é a mesma nos dois casos — 11 200 € — e só a realização muda. Não é lapso: a aquisição é sempre pela constituição, porque um uso e habitação nunca se adquire por renúncia.

O valor de aquisição: é aqui que mais se erra

Há um reflexo quase universal: aplicar a mesma percentagem aos dois lados da conta. Está certo numa situação e errado noutra, e a diferença é grande.

Quem comprou a propriedade plena e vende só o usufruto tem, no processo de aquisição, um único número: o do imóvel inteiro. Não existe no CIRS norma que mande reparti-lo, e a repartição proporcional é prática defensável, não regra escrita. Convém dizê-lo no processo em vez de o apresentar como automatismo da lei.

Quem adquiriu já só o direito é outra história, e aí a lei responde. O art. 46.º, n.º 1 do CIRS manda considerar «o que tiver servido para efeitos de liquidação do IMT»; o art. 45.º, n.º 1, nas aquisições gratuitas, o valor que serviu — ou serviria — de base ao Imposto do Selo. São valores históricos e concretos, e esse número já é o do direito parcelar: foi fixado à data daquele ato, pela mesma tabela, com a idade que o usufrutuário tinha então. Aplicar-lhe outra vez a percentagem — e ainda por cima a de hoje — reduz o mesmo direito duas vezes.

Um caso a sério. Em 2010, uma pessoa de 54 anos comprou só o usufruto de um imóvel que em propriedade plena valia 50 000 €. Aos 54 anos o escalão é «menos de 55 anos»: o usufruto vale 45 %, e o que serviu para o imposto foram 22 500 €. Em 2026, já com 70 anos, vende esse usufruto por 50 000 €.

1 247,48 € de diferença numa venda de 50 000 €, e desta vez o erro é contra o contribuinte: repartir o que já estava repartido encolhe o custo de aquisição e engorda a mais-valia. A correção monetária entra depois, sobre o valor certo — no exemplo, o coeficiente de 2010 aplicado aos 22 500 € e não aos 16 000 €.

Quando o usufruto se extingue

Não há mais-valia de IRS no momento da extinção. O art. 10.º, n.º 1, al. a) exige alienação onerosa, e a morte do usufrutuário ou o decurso do prazo não são alienação, nem sequer são ato do nu-proprietário. Há, isso sim, facto tributário noutro imposto: o Código do Imposto do Selo trata a consolidação como transmissão gratuita (art. 1.º, n.º 3, al. a), e art. 13.º, n.º 6), habitualmente isenta entre cônjuges, unidos de facto, ascendentes e descendentes, pelo art. 6.º, al. e).

A isenção não apaga o efeito em IRS. O art. 45.º, n.º 1, al. b) manda considerar «o valor que serviria de base à liquidação de imposto do selo, caso este fosse devido» — ou seja, mesmo não se pagando Selo, há um valor de aquisição a considerar quando o imóvel for vendido.

E quando for vendido, são duas datas de aquisição, não uma. É o entendimento publicado da AT: tratando-se de direitos autónomos, o imóvel considera-se adquirido na data da aquisição da nua-propriedade e na data do óbito do usufrutuário. O Supremo Tribunal Administrativo decidiu no mesmo sentido, com uma consequência dura: se a nua-propriedade foi adquirida antes de 1989 mas o usufruto se extinguiu depois, a parcela consolidada é tributada — a exclusão dos imóveis anteriores ao Código do IRS não a cobre. Duas datas distintas significam também dois coeficientes distintos.

Vender o usufruto e a nua-propriedade ao mesmo tempo

Usufrutuário e nu-proprietário vendem juntos, ao mesmo comprador, que fica com a propriedade plena por um preço único. Como se reparte esse preço?

Não há regra. Não existe no CIRS, no CIMT nem no Código do Imposto do Selo norma que reparta um preço único entre os dois. Também não se encontra decisão arbitral nem ficha doutrinária sobre esta repartição concreta. O que a lei dá é o seguinte:

• São dois direitos autónomos e duas mais-valias, uma por cada alienante. As instruções do Anexo G dizem-no: o quadro 4 destina-se à alienação de «direito de propriedade e direitos reais menores, como o de usufruto, de superfície, de uso e habitação».
• O valor de realização de cada um é «o valor da respetiva contraprestação» — art. 44.º, n.º 1, al. f). A repartição é, em primeira linha, contratual: o que o contrato atribuir a cada direito.
• Com um piso: o art. 44.º, n.º 2 faz prevalecer, quando superior, o valor que «devesse ser» considerado para efeitos de IMT — e esse determina-se pelas regras próprias daquele imposto, ou seja pela tabela do art. 13.º. É esta a única ponte legal, e é indireta.

Na prática: atribua no contrato um valor a cada direito, coerente com a tabela, e guarde o raciocínio. Um preço único indiviso deixa a repartição ao critério de quem a for rever mais tarde.

Antes de entregar

• Leia «menos de». Aos 70 anos aplica-se o escalão dos 25 %, não o dos 30 %.
• No temporário, confirme o teto. Dez por cento por cada cinco anos, mas nunca acima do vitalício da mesma idade.
• No uso e habitação, pergunte quem aliena. Se é o titular, é renúncia e não há redução de 30 %. Se é o proprietário a constituir o direito, há.
• Veja o que foi mesmo adquirido. Se foi o direito e não o imóvel, o valor de aquisição entra por inteiro — não se reparte outra vez.
• Houve consolidação? São duas parcelas, com datas e coeficientes próprios, e a parcela consolidada não beneficia da exclusão dos imóveis anteriores a 1989.

Os resultados do simulador são simulações e não vinculam a Autoridade Tributária. Confirme sempre o caso concreto.