Simulador Habitação PT · edição Compra
IMT e Imposto do Selo na compra de casa
Quanto paga na escritura, quem tem direito ao IMT Jovem, como se divide a conta num casal e o que acontece se a casa deixar de ser habitação própria e permanente. Com a norma de cada passo determinado pela lei e os prazos que ficam a correr depois da compra.
Licença anual com um ano de atualizações. Sem renovação automática.
Para quem é
Para quem vai comprar casa e quer saber, antes da escritura, quanto vai pagar e o que tem de cumprir depois. Para quem constrói a sua própria casa e quer saber quanto IVA pode pedir de volta. E para o contabilista, o solicitador ou o mediador que tem de explicar essas contas a um cliente.
A aplicação tem um modo Simples, com as perguntas em linguagem corrente, e um modo Avançado, com os códigos do Modelo 1 do IMT, as liquidações por comprador e as contas dos prazos.
O que calcula
Comprador: IMT e Imposto do Selo
- Valor tributável: o maior entre o preço e o valor patrimonial tributário, com as exceções da lei.
- Tabelas do IMT para habitação própria e permanente, para outra habitação e para os outros prédios, no Continente, nos Açores e na Madeira.
- IMT Jovem até aos 35 anos e habitação de custos controlados, com a dedução no Imposto do Selo, também quando só um dos membros do casal tem direito.
- Compradores não residentes: taxa de 7,5 %, exceções e o que se pode pedir de volta se passar a residir ou se arrendar a casa.
- Casa comprada com IVA a 6 % que não fica habitação própria: o agravamento e a perda das taxas reduzidas, com o prazo para pedir a liquidação.
- Imposto do Selo do crédito à habitação e os códigos de benefício a indicar no Modelo 1.
Particular que constrói a sua casa: restituição do IVA
- Se a obra e os requerentes cumprem as condições, a partir das datas do licenciamento e do início de utilização.
- Quanto se recebe, fatura a fatura, com as faturas que ficam de fora.
- Se a casa cabe no regime: o maior valor entre o valor patrimonial e o terreno mais os custos da obra, sem IVA, não pode passar 660 982 €. É uma condição de acesso, não um teto do valor a receber.
- Prazos do pedido, da mudança do domicílio fiscal e da eventual reposição; quota de cada um em compropriedade.
Calendário e documentos
- Todas as datas-limite numa só linha do tempo, com exportação para a agenda (ficheiro .ics feito no próprio computador).
- Lista de verificação do pedido de restituição do IVA, preenchida com os dados do caso.
Exemplos, com os números da aplicação
Casos que vêm incluídos na aplicação. Os valores abaixo são os que ela calcula.
Casal que compra a primeira casa: um com 32 anos, o outro com 36
Casados em comunhão, compram por 400 000 € para viverem. Só um tem idade para o IMT Jovem, por isso há duas liquidações, uma por cônjuge, cada uma por metade.
| IMT do cônjuge com IMT Jovem | 2 778,44 € |
| IMT do outro cônjuge (taxas da habitação própria) | 9 118,33 € |
| IMT do casal | 11 896,77 € |
| Imposto do Selo do casal | 1 877,85 € |
Não residente que compra para arrendar
Vive em Londres e nunca foi residente em Portugal. Compra um apartamento no Porto por 350 000 € e arrenda-o pouco depois da escritura.
| IMT a 7,5 % | 26 250,00 € |
| Imposto do Selo | 2 800,00 € |
| IMT pela tabela da habitação, para comparar | 15 300,11 € |
| Pode pedir de volta se mantiver a casa arrendada 36 meses | 10 949,89 € |
Casa nova com IVA a 6 %, arrendada ao fim de 8 meses
Comprou por 300 000 € uma casa construída com a taxa reduzida do IVA e declarou na escritura que era para habitação própria. Oito meses depois arrendou-a e foi viver para outro lado.
| IMT pago na compra | 10 542,04 € |
| Agravamento de 10 % do valor tributável | 30 000,00 € |
| Diferença por perder a taxa da habitação própria | 1 063,46 € |
| Total a pagar, com pedido de liquidação até 19-06-2027 | 31 063,46 € |
Casal que constrói a moradia: quanto IVA recebe de volta
Empreitada de 400 000 € com IVA a 23 %, licenciamento pedido em setembro de 2025, termo de responsabilidade entregue em março de 2027.
| Restituição | 68 000,00 € |
| Prazo recomendado para o pedido | 25-03-2028 |
Por dentro
Capturas de ecrã da edição Compra, sem retoques, com casos que vêm incluídos.
O que não faz
Esta edição trata a compra e venda da propriedade plena. Não calcula:
- o usufruto e as outras figuras parciais, as permutas, as partilhas, as doações, as entradas em sociedades, os prédios mistos e os atos celebrados no estrangeiro: avisa e não calcula;
- as compras com outras isenções de IMT, como as dos arts. 45.º e 45.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais;
- o IVA das obras numa casa que já existe e o que elas contam depois, que estão na edição Particulares;
- o IRS das rendas, a dedução das rendas e as mais-valias da venda, que estão na edição Rendas & Mais-Valias.
Como funciona
É um ficheiro, não um serviço. Abre no navegador que já tem, com duplo clique, em Windows, macOS ou Linux. Sem instalação, sem conta e sem ligação à internet durante o cálculo: os dados ficam no seu computador.
Começa por um diagnóstico. Algumas perguntas levam à parte da aplicação que lhe interessa. O resultado atualiza-se enquanto escreve, e o caso guarda-se num ficheiro para abrir mais tarde.
Verifica-se à sua frente. O botão «Verificar» corre 735 verificações em segundos. Vêm também 14 casos resolvidos, um manual com 24 secções e 30 perguntas frequentes.
Imprime-se ou guarda-se em PDF, com a data e as versões das tabelas usadas.
O que a licença inclui
Um ano de atualizações: as tabelas do IMT do Orçamento do Estado, as alterações à lei que mexam no cálculo, novos casos e respostas. Chegam por email num ficheiro que se aplica com o botão «Atualização», sem instalar nada.
Findo o ano, a aplicação continua a funcionar com as tabelas da última atualização, e avisa disso. Não há renovação automática.
Perguntas frequentes
- Preciso de ser contabilista para usar?
- Não. O modo Simples faz as perguntas em linguagem corrente. O modo Avançado mostra o que um profissional precisa para conferir: códigos do Modelo 1, liquidações por comprador e contas dos prazos.
- Os valores servem para pagar o IMT?
- Não. O IMT e o Imposto do Selo são liquidados pela Autoridade Tributária, no Portal das Finanças ou pelo notário. A aplicação serve para saber o valor antes e conferir o que lhe apresentam.
- Já existe uma calculadora de IMT gratuita aqui no site. Qual é a diferença?
- A calculadora gratuita responde ao caso simples. A edição Compra trata a compra em compropriedade e de partes, o casal em que só um tem direito ao IMT Jovem, a perda das isenções, o agravamento, a devolução a não residentes e os prazos depois da compra, com a memória de cálculo.
- Em que computadores funciona?
- Em Windows, macOS e Linux, em qualquer navegador recente. É um ficheiro que se abre no computador; não precisa de internet para calcular.
Outras edições
Edição Completa
A compra, a construção e o IVA, as obras em casa, as rendas, as mais-valias, as empresas e os fundos.
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Os valores apresentados são meras simulações e não vinculam ninguém. Não constituem aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro nem representam uma liquidação de imposto. A aplicação é um instrumento de apoio ao cálculo e não substitui a análise do caso concreto por profissional habilitado.