IVA a 6% na construção para habitação (verba 2.42.1)

Por José Campos, contabilista certificado n.º 95482 · Setúbal · Verificado em 08-10-2026

A empreitada de uma casa para vender a quem lá vai morar, ou para arrendar, pode pagar 6 % de IVA em vez de 23 %. Mas a taxa reduzida fica condicionada: se a venda ou o arrendamento falharem, o IVA volta, com juros e, por vezes, coima.

Cada regra indica a norma e o estado: Lei texto legal em vigor; Doutrina AT ofícios-circulados e informações vinculativas; Posição OCC leitura da Ordem dos Contabilistas Certificados; Interpretação leitura do autor, sem doutrina publicada.

O que é e quem a aplica

A verba 2.42.1 da Lista I do Código do IVA abrange as empreitadas de construção ou de reabilitação de imóveis destinados a habitação própria e permanente do comprador ou a arrendamento habitacional. A taxa reduzida é de 6 % no Continente e de 4 % nas Regiões Autónomas. (DL 97/2026, art. 10.º, n.º 1; CIVA, art. 18.º, n.os 1 e 3) Lei

• Só empreitadas. Não cabe a promoção por meios próprios nem a compra de materiais à parte. (Código Civil, art. 1207.º; Ofício-Circulado 25117) Lei Doutrina AT
• Quem aplica é o dono da obra, sujeito passivo de IVA, na autoliquidação. O empreiteiro, com alvará ou certificado, fatura sem IVA e o adquirente liquida-o. Não há faturas emitidas a 6 % ao abrigo desta verba. (CIVA, art. 2.º, n.º 1, al. j); Ofício-Circulado 25116, exemplos) Doutrina AT Posição OCC
• Particulares ficam de fora. Quem constrói a sua própria casa tem outro regime: a restituição do IVA pedida à AT. (DL 97/2026, Anexo II) Lei

As datas que decidem

As três janelas são da lei Lei. O pedido de informação prévia e a data da licença não contam como início do procedimento (Ofício-Circulado 25116, ponto 10) Doutrina AT

No IVA exigível no 1.º semestre de 2026, o adquirente com direito à dedução que pagou 23 % recupera a diferença no campo 40 da declaração de julho de 2026 (ou do 3.º trimestre) ou do período seguinte. O adquirente isento precisa de opção conjunta com o prestador. (Ofício-Circulado 25116, pontos 11 e 12) Doutrina AT

Venda para habitação própria e permanente

As condições são cumulativas: (DL 97/2026, art. 10.º, n.º 1, al. a); art. 11.º, n.º 2) Lei

• o título declara o destino de habitação própria e permanente e o IMT é liquidado pelas taxas dessa habitação (CIMT, art. 17.º, n.º 1, als. a) ou b));
• o preço não passa de 660 982 €, contado com móveis, equipamentos e serviços ligados ao imóvel, mesmo contratados à parte (DL 97/2026, art. 3.º, n.º 1);
• a escritura é feita até 24 meses depois do início de utilização, que é a entrega à câmara do termo de responsabilidade e das telas finais, e não a data da licença de utilização (Ofício-Circulado 25116, ponto 2) Doutrina AT;
• a escritura ou o documento particular autenticado menciona expressamente a verba 2.42.1.

Em compropriedade, todos os compradores têm de declarar a habitação própria. (Ofício-Circulado 25116) Doutrina AT

Arrendamento habitacional

O próprio dono da obra arrenda, e também aqui as condições são cumulativas: (DL 97/2026, art. 10.º, n.º 1, al. b), na redação da Declaração de Retificação 26/2026/1) Lei

• arrendamento isento de IVA (CIVA, art. 9.º, n.º 29) e contrato comunicado à AT (CIS, art. 60.º);
• primeiro contrato em vigor até 24 meses depois do início de utilização;
• arrendado pelo menos 36 meses, seguidos ou não, nos primeiros 5 anos;
• renda média mensal até 2 300 €, sem subarrendamento acima desse valor.

Regularizações: quando uma condição falha

O mecanismo depende da condição que falhou: (DL 97/2026, art. 11.º; Ofício-Circulado 25116, pontos 4 a 7) Lei Doutrina AT

Os juros contam desde o fim do prazo da declaração original. A AT pode exigir o IVA durante 4 anos contados do fim do prazo das condições. (LGT, art. 35.º; CIVA, art. 94.º; DL 97/2026, art. 11.º, n.º 3) Lei

E o comprador?

Se o comprador não fixar lá a habitação própria em 6 meses, ou não a mantiver durante 12 meses, paga um agravamento de IMT de 10 % do valor tributável. O IVA do promotor não muda. (DL 97/2026, art. 10.º, n.os 5 e 6; Ofício-Circulado 25116, ponto 3.1) Lei Doutrina AT Está explicado no guia do IMT em 2026.

Antes de autoliquidar e de escriturar

• Registe a data de início de utilização de cada fração: dela correm os 24 meses.
• Peça ao notário a menção expressa da verba 2.42.1 na escritura.
• Num prédio com frações para vender e para arrendar, a parte da fatura a 6 % reparte-se pela área das frações elegíveis (DL 97/2026, art. 10.º, n.os 3 e 4) Lei.

Perguntas frequentes

O empreiteiro pode faturar a 6 % ao abrigo da verba 2.42.1?

Não. Com prestador com alvará ou certificado, a fatura sai sem IVA e é o dono da obra que autoliquida à taxa reduzida. Os exemplos da AT e o guia da OCC só preveem a autoliquidação. Doutrina AT Posição OCC

Até quando se pode usar a taxa reduzida?

O procedimento urbanístico tem de começar entre 25-09-2025 e 31-12-2029, e o IVA de cada fatura tem de ser exigível até 31-12-2032. Lei

Qual é o preço máximo da casa vendida?

660 982 € em 2026, incluindo móveis, equipamentos e serviços ligados ao imóvel. O valor só muda por portaria, e nenhuma foi publicada. Lei

O que acontece se a escritura não mencionar a verba?

Se o preço e o prazo estiverem cumpridos, o promotor regulariza a diferença de IVA no campo 41, com juros compensatórios e sem coima. Lei Doutrina AT

Se o comprador não for viver para a casa, o promotor perde a taxa?

Não. O comprador paga um agravamento de IMT de 10 % do valor tributável; o IVA do promotor mantém-se. Lei Doutrina AT

Verificado em 08-10-2026: taxas, limites e prazos lidos das tabelas do Simulador Habitação PT, conferidas no Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (retificado), no Código do IVA e nos Ofícios-Circulados 25116 e 25117. Exemplos calculados pelo motor do simulador.

Aviso legal. Informação geral, que não substitui a análise do caso concreto por um contabilista certificado nem vincula a Autoridade Tributária.