Simulador Habitação PT · edição Particulares
Obras em casa, casa nova e rendas: o IVA e o IRS do particular
Que IVA leva a obra da sua casa, se a fatura do empreiteiro está certa, quanto IVA recebe de volta se construir a casa e o que as obras contam depois nas rendas, na venda e no IMI. Com a norma de cada passo determinado pela lei e os prazos que ficam a correr.
Licença anual com um ano de atualizações. Sem renovação automática.
Para quem é
Para quem vai fazer obras na sua casa (remodelar a cozinha ou a casa de banho, reparar o telhado, trocar as janelas, ampliar) e quer saber que IVA deve pagar antes de aceitar o orçamento. Para quem constrói a sua casa e quer pedir de volta parte do IVA. Para o senhorio que arrenda uma ou duas casas e o inquilino que quer deduzir a renda. E para quem vai comprar casa.
A aplicação tem um modo Simples, com as perguntas em linguagem corrente, e um modo Avançado, com os quadros das declarações, as leituras alternativas e as contas dos prazos.
O que calcula
Obras em casa: o IVA das obras numa casa que já existe
- Que taxa leva cada empreitada: a reduzida das obras em casas habitadas, com a regra dos 20 % de materiais; a da reabilitação numa área de reabilitação urbana; a dos programas de apoio à reabilitação; ou a normal. Se mais do que uma serve, a que dá menos IVA.
- A fatura do empreiteiro: IVA a mais (com o pedido de correção pronto a enviar), IVA a menos e as menções que faltam.
- Materiais e equipamentos comprados por si, painéis solares e bombas de calor, prédios com lojas e as partes comuns do condomínio.
- O que as obras contam depois: gastos do senhorio, venda futura, declaração do IMI e isenções, dedução no IRS da reabilitação.
Casa nova: restituição do IVA a quem constrói
- Se a obra e os requerentes cumprem as condições, a partir das datas do licenciamento e do início de utilização.
- Quanto se recebe, fatura a fatura, com as faturas que ficam de fora.
- Se a casa cabe no regime: o maior valor entre o valor patrimonial e o terreno mais os custos da obra, sem IVA, não pode passar 660 982 €. É uma condição de acesso, não um teto do valor a receber.
- Prazos do pedido, da mudança do domicílio fiscal e da eventual reposição.
Senhorio e inquilino
- IRS das rendas com a taxa de 10 % das rendas moderadas, as taxas pela duração do contrato e a comparação com o englobamento; retenção na fonte e onde declarar no Anexo F.
- Dedução das rendas do inquilino, com o limite do ano, o casal e o estudante deslocado.
Compra, calendário e documentos
- IMT e Imposto do Selo da compra, com o IMT Jovem, o casal e os compradores não residentes.
- Todas as datas-limite numa só linha do tempo, com exportação para a agenda (ficheiro .ics feito no próprio computador).
- Minutas preenchidas com os dados do caso: a declaração do dono da obra para o empreiteiro, o pedido de certidão à câmara, o pedido de correção da fatura, as cláusulas de preço e IVA do contrato de obras e as listas de verificação.
Exemplos, com os números da aplicação
Casos que vêm incluídos na aplicação. Os valores abaixo são os que ela calcula.
Cozinha nova numa casa em área de reabilitação urbana
Casa habitada, com certidão da câmara: 7 000 € de mão de obra, 3 000 € de materiais e 2 000 € de eletrodomésticos (placa, forno e exaustor). Há duas taxas reduzidas possíveis, e a aplicação escolhe a que dá menos IVA. Na taxa da reabilitação urbana, o equipamento incluído no preço global fica também a 6 %: é a leitura do simulador, porque a AT não se pronunciou, e a aplicação assinala-a como risco médio.
| IVA pela taxa das obras em casa habitada (os materiais passam de 20 % e o equipamento paga a taxa normal) | 1 570,00 € |
| IVA pela taxa da reabilitação urbana (tudo a 6 %, com o equipamento) | 720,00 € |
| IVA à taxa normal | 2 760,00 € |
| Poupança face à taxa normal | 2 040,00 € |
Senhorio que repara a casa antes do novo contrato
Casa arrendada e habitada pelo inquilino quando as obras começam. Obras de conservação de 4 000 € (3 000 € de mão de obra e 1 000 € de materiais), com a fatura discriminada, concluídas a 31-10-2026; o novo contrato começa no dia seguinte, sem a casa ficar vazia.
| IVA da obra (a mão de obra a 6 %; os materiais passam de 20 % e pagam a taxa normal) | 410,00 € |
| IVA se tudo pagasse a taxa normal | 920,00 € |
| Gasto a deduzir às rendas, com IVA | 4 410,00 € |
Casal que constrói a moradia: quanto IVA recebe de volta
Empreitada de 400 000 € com IVA a 23 %, licenciamento pedido em setembro de 2025, termo de responsabilidade entregue em março de 2027.
| Restituição | 68 000,00 € |
| Prazo recomendado para o pedido | 25-03-2028 |
Rendas: renda de 1 500 € por mês
Contrato de quatro anos, comunicado às Finanças, com 2 500 € de obras, condomínio e IMI em 2026.
| IRS das rendas com a taxa de 10 % | 1 550,00 € |
| Diferença face aos 25 % | 2 325,00 € |
Por dentro
Capturas de ecrã da edição Particulares, sem retoques, com casos que vêm incluídos.
O que não faz
Esta edição é para particulares. Não calcula:
- a obra feita por si, sem empreiteiro (sem empreitada, tudo paga a taxa normal), nem a correção das faturas do lado do empreiteiro;
- a mais-valia da venda, as empresas que arrendam, os contratos de investimento e os fundos, que estão na edição Rendas & Mais-Valias;
- a taxa reduzida do promotor que constrói para vender ou arrendar e a autoliquidação do empreiteiro, que estão na edição Construção & IVA.
Como funciona
É um ficheiro, não um serviço. Abre no navegador que já tem, com duplo clique, em Windows, macOS ou Linux. Sem instalação, sem conta e sem ligação à internet durante o cálculo: os dados ficam no seu computador.
Começa por um diagnóstico. Algumas perguntas levam à parte da aplicação que lhe interessa: quem vai construir a casa começa pela restituição do IVA, e quem vai fazer obras na casa onde mora, pelas obras em casa. O resultado atualiza-se enquanto escreve, e o caso guarda-se num ficheiro para abrir mais tarde.
Verifica-se à sua frente. O botão «Verificar» corre 1 555 verificações em segundos. Vêm também 35 casos resolvidos, um manual com 43 secções e 64 perguntas frequentes.
Imprime-se ou guarda-se em PDF, com a data e as versões das tabelas usadas, para levar ao empreiteiro ou ao contabilista.
O que a licença inclui
Um ano de atualizações: as tabelas do IRS e do IMT do Orçamento do Estado, as alterações à lei e à doutrina da Autoridade Tributária que mexam no cálculo, novos casos e respostas. Chegam por email num ficheiro que se aplica com o botão «Atualização», sem instalar nada.
Findo o ano, a aplicação continua a funcionar com as tabelas da última atualização, e avisa disso. Não há renovação automática.
Perguntas frequentes
- A taxa de 6 % aplica-se às obras da minha casa?
- Depende de a casa estar habitada antes e depois das obras, do tipo de obra e do peso dos materiais; numa área de reabilitação urbana há outra taxa reduzida possível. A aplicação faz as perguntas e diz qual se aplica, porquê e com que norma.
- Quem aplica a taxa reduzida: eu ou o empreiteiro?
- O empreiteiro, na fatura. A aplicação dá-lhe os números e a declaração do dono da obra para lhe entregar, e confere a fatura que receber. Não substitui a decisão dele nem a da Autoridade Tributária.
- Já tenho a edição Completa. Recebo as obras em casa?
- Sim. A Completa inclui tudo o que está na Particulares, e quem a tem recebe o módulo das obras em casa na atualização.
- Em que computadores funciona?
- Em Windows, macOS e Linux, em qualquer navegador recente. É um ficheiro que se abre no computador; não precisa de internet para calcular.
Particulares ou Completa?
A Particulares (9,99 €) traz o que serve a uma família: as obras em casa, a casa nova, as rendas do senhorio, a dedução do inquilino e o IMT da compra. A Completa (29,99 €) junta-lhe o promotor e o empreiteiro, as mais-valias da venda, as empresas, os contratos de investimento e os fundos, para os nove perfis: é a edição do contabilista.
Outras edições
Edição Completa
As obras em casa, a construção e o IVA, a compra, as rendas, as mais-valias, as empresas e os fundos.
Ver a edição CompletaCompra
IMT e Imposto do Selo com todos os regimes, e a restituição do IVA a quem constrói.
Ver a ediçãoRendas & Mais-Valias
IRS do senhorio, dedução do inquilino, mais-valias com reinvestimento, empresas e fundos.
Ver a ediçãoVer todas as edições e o pacote com o Simulador +Valias
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Os valores apresentados são meras simulações e não vinculam ninguém. Não constituem aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro nem representam uma liquidação de imposto. A aplicação é um instrumento de apoio ao cálculo e não substitui a análise do caso concreto por profissional habilitado.