O cálculo de mais-valias em IRS e IRC que consegue defender

Imóveis, em IRS

• Usufruto, nua-propriedade e uso e habitação — vitalícios ou temporários — e direito de superfície perpétuo, com as percentagens que a lei manda aplicar
• Várias parcelas de aquisição, cada uma corrigida pelo coeficiente do seu próprio ano
• Heranças, incluindo herança indivisa e contitularidade, doações isentas de Selo, usucapião e locação financeira
• Reinvestimento total, parcial, com empréstimo amortizado, fora do prazo, em arrendamento acessível, e o regime dos 65 anos
• Imóveis anteriores a 1989 e terrenos para construção anteriores a 9 de junho de 1965
• Afetação à atividade empresarial e venda posterior
• Permuta, expropriação, dação em cumprimento, partilha por divórcio

Situações fora do comum

• Não residentes, com taxa autónoma ou com opção pelas taxas gerais, e jurisdições de tributação privilegiada
• Imóveis no estrangeiro, com crédito de imposto limitado pela fração da coleta, e convenções de dupla tributação
• Residente não habitual e IFICI — art. 58.º-A do EBF
• Açores e Madeira, com as reduções próprias de cada região

Valores mobiliários e criptoativos

• Ações, obrigações, partes sociais e organismos de investimento coletivo, com as reduções por período de detenção e o regime das micro e pequenas empresas
• Criptoativos: a regra dos 365 dias, permutas sucessivas, e os NFT, que ficam fora do conceito legal
• Regra FIFO com vários lotes, e englobamento obrigatório acima do limiar

IRC

• Coeficiente de desvalorização do art. 47.º e reinvestimento do art. 48.º, total e parcial
• Derrama municipal e estadual, com as taxas de cada município
• Art. 41.º-B do EBF — territórios do interior e Regiões Autónomas
• Regime simplificado, prejuízos fiscais, RETGS, não residentes com e sem estabelecimento estável, art. 64.º e ativos detidos para venda

Em qualquer dos regimes

• A norma ao lado de cada passo da memória de cálculo — não no fim, não numa nota de rodapé: ao lado da operação a que respeita
• Mapeamento para o Anexo G e para o quadro 07 da Modelo 22, com os quadros que aquele caso concreto obriga a preencher
• Comparação de cenários: o mesmo caso com uma hipótese mudada de cada vez
• A memória de cálculo em Excel, com fórmulas — não só os resultados: os valores de entrada vão como números e tudo o que é derivado vai como fórmula, pelo que se pode mudar um valor e ver a conta refazer-se. A tabela dos escalões do art. 68.º vai numa folha própria. Cada fórmula é conferida contra o valor apurado pela aplicação antes de ser escrita
• 108 casos resolvidos, do mais simples ao mais complexo
• 125 casos de conferência que correm num botão, à sua frente

Uma tabela de coeficientes desatualizada não dá um erro — dá um número errado, com ar de certo. É a falha mais perigosa que uma ferramenta destas pode ter, porque não se vê.

A licença inclui um ano de atualizações. Chegam por email e aplicam-se com dois cliques, sem trocar de aplicação. E o botão «Verificar» corre, à sua frente, os 125 casos conferidos à mão: se uma tabela nova partir alguma coisa, fica a saber antes de usar o número, e não depois de o ter entregue.

A portaria dos coeficientes sai em novembro. A atualização é preparada assim que for publicada. A tabela em vigor está aqui, de consulta livre: coeficientes de desvalorização da moeda.

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• Usufruto e nua-propriedade — a tabela do art. 13.º do CIMT lê-se «menos de», nunca «até», e quem adquiriu já só o direito não reparte o valor de aquisição outra vez.
• Imóvel com várias datas de aquisição — herdou parte e comprou o resto? Cada parcela tem a sua data, quota e coeficiente próprio.
• Correção monetária — quando se aplica, sobre que valores incide, e porque os prazos do IRS e do IRC não são iguais.
• Reinvestimento em IRC — o que se reinveste, em que prazo, e o que custa não concretizar.
• Mais-valias na Modelo 22 — os campos 767, 739 e 740 do quadro 07, e o que muda no regime simplificado.
• Reinvestimento em IRS — vendeu a casa e comprou outra? Quatro regimes, o novo do arrendamento, e o erro que faz gente desistir do benefício sem precisar.
• Anexo G: que quadro preencher — o mapa dos quadros 4 a 19, os valores pela totalidade, e três regimes que já caducaram.
• Não residentes — vendeu casa em Portugal e vive fora? Os 28 % acabaram em 2023, já não há opção a exercer, e nem sempre ficou mais barato.
• IVA a 6% na construção — quem pode autoliquidar na empreitada, as datas que contam e como se regulariza quando as condições falham.
• IMT em 2026 — as tabelas, o IMT Jovem, os não residentes a 7,5% e o agravamento de 10%.
• IRS de 10% nas rendas — quem pode, a média mensal que decide e quando outra taxa compensa mais.

De consulta livre: a tabela dos coeficientes de desvalorização da moeda, a calculadora de IMT e Imposto do Selo 2026 e a calculadora da dedução das rendas no IRS.

É um ficheiro, não um serviço. Abre no navegador que já tem, com duplo clique. Sem instalação, sem conta, sem ligação à internet durante o cálculo.

Os dados não saem do seu computador. Não há servidor nosso a receber o que escreve. Os casos dos seus clientes ficam onde estão.

Verifica-se a si próprio. Um botão corre 125 casos de conferência à sua frente, em segundos, com indicação, onde se aplica, da tabela de que dependem.

A licença dá direito a um ano de atualizações. Chegam por email num ficheiro que se aplica com dois cliques, sem trocar de aplicação nem instalar nada.

As atualizações trazem as tabelas fiscais, os casos práticos, o manual e as perguntas frequentes. Quando esperá-las:

• Novembro — a portaria dos coeficientes de desvalorização da moeda
• Janeiro — os escalões do IRS do Orçamento do Estado
• Início do ano — as derramas municipais do período anterior
• E sempre que haja alteração legislativa que afete o cálculo